业主委员会选举“暗箱操作”、业主委员会缺乏有效监管或侵害业主合法权益……近年来，有关业主委员会的负面新闻时有曝光。一方面，业主委员会是小区自治的一大举措，能有效保障业主权益；另一方面，由于体制机制的不成熟，在一些地方，原本应维护业主权益的业主委员会，不仅没发挥作用，还与业主“玩起了心眼子”。

今年4月1日起，《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》正式施行，该规定直击小区自治“启动难、运行乱、监督弱”等核心痛点，将为基层治理注入强劲法治动能。近期，记者就相关话题展开调研。

乱象丛生的业主委员会

我市成立业主委员会的小区不在少数。但据反映，其中有相当一部分却干起了侵犯业主权益的勾当。有业主反映，当地业主委员会暗中挪用小区公共收益及房屋维修基金，还有的在换届选举过程中“暗箱操作”。

“钱怎么用的，不明不白，业主都不知道，最后还是我们业主再三催促，他们才公示出来。但我们申请查看相关账目，业主委员会那边到现在还没有同意。全体业主所有的公共收益，简直变成了业主委员会自家的‘小金库’。”6月26日，某小区业主文良明义愤填膺地说。

近几年，文良明同小区内其他业主一样，陷入了一场与业主委员会“旷日持久”的拉锯战中。他反映，该小区业主委员会长期私自动用房屋维修基金，且账目不清不楚。“业主委员会动用维修基金，完全绕开业主，借口就是‘应急’，不找业主签名同意。即使业主明确表示反对，业主委员会也我行我素。”

文良明还反映，该小区业主委员会在小区公共收益、与物业续签合同方面存在“暗箱操作”行为。

大祥区另一小区业主王莉（化名）曾向有关部门投诉：小区业主委员会换届选举过程中，未按法定程序发布业主大会选举通知，选举程序严重不合规、不合法，侵害了全体业主的知情权、参与权和监督权。他恳请相关部门介入调查、责令整改，撤销违规选举行为并重新组织合法换届选举。

去年9月22日，洞口县湘乐大厦小区业主李明（化名）曾在网络上表示：“我们业主委员会筹备组成员，不是搞劳务派遣的，就是搞工程安装、做水电、装修及卖家具的，成员风险极大。洞口县城别的小区成立业主委员会后一堆破事，连个监管部门都没有。”

对业主委员会监管难

业主委员会侵害了业主权益，却又投诉无门，成为“监管死角”。

文良明表示，监督业主委员会的门槛极高。他说：“现在的业主委员会没有法律条款赋予监管的权利，处于一种政府管不到，业主监管门槛又高的境地。”

他说：“像我们小区业主委员会，去年擅自和物业公司签订合同，签订前根本没有通知业主，更没有征求业主意见。我们业主明确表示反对，20%业主已经联名申请召开业主大会，但是他们就是以各种理由拖着不开。申请街道办介入，街道办下了两次函件，他们就是不召开。业主管不了，政府也管不到。”

律师张艳芬表示，业主委员会是业主大会的执行机构，不具备法人资格，无法独立承担民事责任，违规后责任主体不明，难以追责，且法律未明确其与政府部门的权责边界，便导致了监管“真空”。她分析说：“政府部门对业主委员会行使指导、监督与备案职能，不得越权干预，街道、社区又因法律授权不足，监管力不从心。同时，业主普遍参与公共事务意愿低，也给了业主委员会违规操作空间。”

小区自治需社会各界共同努力

业主委员会是由业主大会选举产生的执行机构，代表全体业主的利益，负责执行业主大会的决定、监督物业服务人员开展工作、沟通协调矛盾纠纷等。

对业主委员会的监管缺失，会让业主利益受损、小区管理被搞乱。

《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》规定，业主委员会由业主依法选举产生，接受业主监督。业主委员会不得有挪用、侵占业主共有财产及擅自动用物业专项维修资金等行为。其中，第七十二条详细规定，业主大会可以设立“业主监督委员会”，负责监督业主委员会的工作。该细则强调，业主监督委员会应当对业主委员会作出决定的程序、内容进行审查，防止业主委员会作出的决定违反管理规定、业主大会议事规则规定或者损害公共利益。

张艳芬认为，《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》正式施行以后，通过全链条的规范化，为我省的小区治理提供清晰的操作指南。既降低了业主自治门槛，也扎紧了“监管篱笆”，让业主委员会的成立和运行都更加公开、透明、高效。

她建议，有关部门还应完善机制，厘清社区、业委会、物业权责边界以及推动数字化赋能，搭建统一信息平台，实现财务、决议等信息线上公开，保障业主参与权。